Každý pronajímatel nemovitosti má několik povinností. Mimo jiné musí každoročně vytvořit a zaslat svým nájemcům roční vyúčtování za služby. V případě, že to neudělá nebo se s vyúčtováním zpozdí, hrozí mu pokuta. Jak na situaci nahlíží zákon? A kolik vás opomenutí může stát?
Vyúčtování veškerých služeb je podle zákona č. 67/2013 Sb nutné nájemcům doručit každoročně. Pronajímatel je povinen vyúčtovat jednotlivé služby a vyúčtování doručit nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Zpravidla tedy do 30. dubna každého kalendářního roku.
Mezi služby patří dodávka tepla, teplé a studené vody a odvádění odpadních vod. Dále může jít o osvětlení společných prostor v době a jejich úklid. Do služeb patří také provoz výtahů, odvoz odpadních vod a čištění jímek, čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Vybavení bytu společnou televizí a rozhlasovou anténou, případně další služby sjednané v nájemní smlouvě.
Mezi služby by se naopak neměl zahrnout fond oprav nebo splátka anuity v bytovém družstvu. Stejně tak mezi služby nepatří rozhlasové a televizní poplatky, pojištění domu a bytu, odměny statutárních orgánů nebo náklady spojené s užíváním nebytových prostor. Všechny tyto náklady musí pronajímatel hradit z nájmu a do služeb je nemůže v žádném případě zahrnovat.
Nejen, že je třeba ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby podle poskytovaných služeb, ale musí uvést také celkovou výši přijatých měsíčních záloh za služby. Výše případných rozdílů je pak jednoduše dohledatelná. Dále je důležité přiložit také předávací protokol se stavy měřidel v případě vody a tepla. Podle Nejvyššího soudu by ve vyúčtování měla být uvedena také cena za jednu měrnou jednotku dané služby, počet jednotek za vyúčtované období a celková cena dané služby. Na vyrovnání případných nedoplatků má nájemník 4 měsíce od data, kdy mu přišlo vyúčtování. Stejná doba platí také pro pronajímatele v případě, že je třeba vrátit přeplatek nájemníkovi. Je třeba ještě dodat, že v souvislosti s předložením vyúčtování má nájemce možnost do 30 dnů od doručení předložit pronajímateli námitky. Ten má pak stejně dlouhou dobu na vyřízení námitek.
V případě, že pronajímatel služby řádně a včas nevyúčtuje, je povinen zaplatit nájemci pokutu. Tato povinnost však pronajímateli rozhodně nevznikne automaticky při každém opoždění. Jestliže pronajímatel prokáže, že by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním nájemce, zprostí se povinnosti platit pokutu.
Výši pokuty může pronajímatel sjednat alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců. Případně o ní může rozhodnout společenství nebo družstvo. Zákon říká, že výše pokuty však nesmí přesáhnout 50 Kč za každý den prodlení. Pokud nebyla výše pokuty předem sjednána, je dána výše pokuty právě na 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Jednoduše řečeno ne. Existují případy, kdy roční vyúčtování předkládat svým nájemcům nemusí. Tato povinnost se totiž vztahuje jen na případy, kdy byla úhrada záloh sjednaná za každou jednotlivou službu zvlášť. Pokud byla naopak sjednaná paušální platba za všechny služby, nemá pronajímatel povinnost předkládat vyúčtování. Nájemce však v takovém případě není povinen uhradit nedoplatky za služby.
Je však dobré ještě vědět, že u nájmů sjednaných na dobu delší než 24 měsíců nebo u nájmů na dobu neurčitou, nelze do paušální platby zahrnout dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody. Také v takovém případě nelze zahrnout odvádění odpadních vod. U takových nájmů se tyto konkrétní služby musí vždy vyúčtovat.
Často se stává, že v nájemní smlouvě nejsou uvedené všechny poskytované služby. Při následném vyúčtování to může působit potíže. Někdy se stane také to, že je nastavená vysoká výše záloh, protože je do nich započítaný například fond oprav. Ve výsledku pak musí nájemník přesto doplácet. Mějte na paměti, že fond oprav do služeb opravdu nepatří.
Je pochopitelné, že někdy nájmy nezačínají na počátku roku a nekončí s posledním prosincovým dnem. Z toho důvodu je nutné dělat vyúčtování za část roku. V takovém případě je třeba stanovit koeficient, který představuje poměr na daného nájemce za dané období.
Také v tomto případě platí stejná pravidla. Tedy pronajímatel musí nájemníkovi roční vyúčtování předložit do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. To nesmí být delší než 12 měsíců. Jeho start však určuje pronajímatel. Pokud se tedy nájemník odstěhuje po půl roce, zákonná lhůta se rozbíhá s koncem sjednaného zúčtovacího období. Nájemce opět musí nedoplatky uhradit do 4 měsíců. Stejně dlouhá doba platí pro pronajímatele v případě přeplatků.
