Dobrá zpráva pro všechny, kteří plánují nové bydlení přišla z České národní banky. Ta na konci listopadu zmírnila pravidla pro poskytování hypoték. Od ledna již banky nebudou muset uplatňovat takzvaný limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu. Nadále platí maximální poměr výše hypotéky vůči hodnotě zastavené nemovitosti. Sazba na ochranu úvěrového trhu je stále na dvou procentech.

Petr Šoustal

Úroveň příjmu už nehraje v žádosti o hypotéku roli

ČNB se rozhodla zrušit limit celkového dluhu žadatele vyjádřený v násobcích jeho ročního čistého příjmu. K rozhodnutí Banku vedl fakt, že vyšší úrokové sazby omezují rizika, která souvisí s úrovní příjmů žadatelů. Tlumí totiž poptávku po hypotékách. Od ledna tak mohou tato rizika řídit jednotliví poskytovatelé hypotečních úvěrů. Dříve platil limit DTI, který byl stanovený na 8,5 násobek čistého ročního příjmu v případě osob starších 36 let a 9,5 násobek pro osoby mladší.

Co se již zrušilo a co stále platí

Už v červenci se Česká národní banka rozhodla zastavit vymáhání limitu poměru dluhové služby k příjmu. Stále je však v platnosti limit pro poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti označovaný jako LTV. Pro většinu žadatelů je stanovený na 80 %. U mladších osob na 90 %. „V prostředí významných makrofinančních nejistot přetrvává riziko výraznějšího poklesu cen nemovitostí, které si vyžaduje i nadále působení ukazatele LTV. Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích,“ řekla členka bankovní rady Karina Kubelková.

Na podporu úvěrového trhu ponechala Česká národní banka sazbu proticyklické kapitálové rezervy na úrovni 2 %. Sazba, která byla zavedena v říjnu, pomáhá zmírňovat rizika spojená s nadměrným růstem úvěrů. Banky musí vytvářet tuto rezervu v době konjunktury a později ji mohou použít ke kompenzaci ztrát. Díky tomu lze zabránit širším ekonomickým dopadům. V případě, že dojde k přirozenému snižování cyklických rizik, ČNB zváží snížení nebo celkové uvolnění této sazby. Cílem je podpořit ekonomiku.

Experti si myslí, že změna nepomůže oživení trhu

Na zprávu o zmírnění pravidel pro poskytování hypoték hned reagovali banky a experti. Podle jejich mínění zmírnění pravidel k výraznému oživení hypotečního trhu nepovede. Takřka všichni žadatelé o hypotéku totiž zrušené pravidlo plnili. Není to však tak, že by experti se zrušením nesouhlasili. Poukazují však na to, že spíše než se splněním zrušeného ukazatele měli zájemci o hypotéky potíže se splněním limitu splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI) a zástavní hodnotou nemovitosti. Přičemž DSTI bylo zrušeno již v průběhu roku.

Někteří experti si však myslí, že zmírnění pravidel pomůže zejména mladším žadatelům. Pro ně by díky zrušení pravidla mohlo být snazší na hypotéku dosáhnout. Je také možné, že díky zmírněným pravidlům se zvýší průměrná výše poskytovaných hypotečních úvěrů. Výhodou také je, že banky budou moci nyní individuálně posuzovat některé případy. Někteří žadatelé totiž mají sice DTI vysoké, ale nemusí vést k předlužení. Jde například o situace, kdy je žena dočasně na rodičovské dovolené a má snížený příjem, nicméně do budoucna se její příjem pravděpodobně několikanásobně zvýší.

Nadhodnocení bytů se snižuje

Podle ČNB se v poslední době snižuje nadhodnocení bytů. Pro domácnosti s mediánovými příjmy jsou však byty stále nadhodnocené asi o 60 %. Domácnosti, které splácejí hypotéku na vlastní bydlení, tak mohou i nadále podstupovat zvýšené riziko nesplácení. Bezpečné dluhové financování průměrného bytu při současné výši úrokových sazeb umožňuje příjem méně než deseti procentům domácností.

ČNB od ledna zmírní pravidla pro hypotéky

Dobrá zpráva pro všechny, kteří plánují nové bydlení přišla z České národní banky. Ta na konci listopadu zmírnila pravidla pro poskytování hypoték. Od ledna již banky nebudou muset uplatňovat takzvaný limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu. Nadále platí maximální poměr výše hypotéky vůči hodnotě zastavené nemovitosti. Sazba na ochranu úvěrového trhu je stále na dvou procentech.

Úroveň příjmu už nehraje v žádosti o hypotéku roli

ČNB se rozhodla zrušit limit celkového dluhu žadatele vyjádřený v násobcích jeho ročního čistého příjmu. K rozhodnutí Banku vedl fakt, že vyšší úrokové sazby omezují rizika, která souvisí s úrovní příjmů žadatelů. Tlumí totiž poptávku po hypotékách. Od ledna tak mohou tato rizika řídit jednotliví poskytovatelé hypotečních úvěrů. Dříve platil limit DTI, který byl stanovený na 8,5 násobek čistého ročního příjmu v případě osob starších 36 let a 9,5 násobek pro osoby mladší.

Co se již zrušilo a co stále platí

Už v červenci se Česká národní banka rozhodla zastavit vymáhání limitu poměru dluhové služby k příjmu. Stále je však v platnosti limit pro poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti označovaný jako LTV. Pro většinu žadatelů je stanovený na 80 %. U mladších osob na 90 %. „V prostředí významných makrofinančních nejistot přetrvává riziko výraznějšího poklesu cen nemovitostí, které si vyžaduje i nadále působení ukazatele LTV. Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích,“ řekla členka bankovní rady Karina Kubelková.

Na podporu úvěrového trhu ponechala Česká národní banka sazbu proticyklické kapitálové rezervy na úrovni 2 %. Sazba, která byla zavedena v říjnu, pomáhá zmírňovat rizika spojená s nadměrným růstem úvěrů. Banky musí vytvářet tuto rezervu v době konjunktury a později ji mohou použít ke kompenzaci ztrát. Díky tomu lze zabránit širším ekonomickým dopadům. V případě, že dojde k přirozenému snižování cyklických rizik, ČNB zváží snížení nebo celkové uvolnění této sazby. Cílem je podpořit ekonomiku.

Experti si myslí, že změna nepomůže oživení trhu

Na zprávu o zmírnění pravidel pro poskytování hypoték hned reagovali banky a experti. Podle jejich mínění zmírnění pravidel k výraznému oživení hypotečního trhu nepovede. Takřka všichni žadatelé o hypotéku totiž zrušené pravidlo plnili. Není to však tak, že by experti se zrušením nesouhlasili. Poukazují však na to, že spíše než se splněním zrušeného ukazatele měli zájemci o hypotéky potíže se splněním limitu splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI) a zástavní hodnotou nemovitosti. Přičemž DSTI bylo zrušeno již v průběhu roku.

Někteří experti si však myslí, že zmírnění pravidel pomůže zejména mladším žadatelům. Pro ně by díky zrušení pravidla mohlo být snazší na hypotéku dosáhnout. Je také možné, že díky zmírněným pravidlům se zvýší průměrná výše poskytovaných hypotečních úvěrů. Výhodou také je, že banky budou moci nyní individuálně posuzovat některé případy. Někteří žadatelé totiž mají sice DTI vysoké, ale nemusí vést k předlužení. Jde například o situace, kdy je žena dočasně na rodičovské dovolené a má snížený příjem, nicméně do budoucna se její příjem pravděpodobně několikanásobně zvýší.

Nadhodnocení bytů se snižuje

Podle ČNB se v poslední době snižuje nadhodnocení bytů. Pro domácnosti s mediánovými příjmy jsou však byty stále nadhodnocené asi o 60 %. Domácnosti, které splácejí hypotéku na vlastní bydlení, tak mohou i nadále podstupovat zvýšené riziko nesplácení. Bezpečné dluhové financování průměrného bytu při současné výši úrokových sazeb umožňuje příjem méně než deseti procentům domácností.