Vratná kauce je jakási záloha, která se skládá při pronájmu bytu nebo domu. Podle občanského zákoníku ji nazýváme jistota. Jde o jistinu pronajímatele, která slouží pro pokrytí případných škod na majetku nebo úhradě dlužné částky, která může během nájmu vzniknout ze strany nájemce.
Až do roku 2016 mohla kauce za nájemní bydlení dosahovat až šestinásobku měsíčního nájemného. To se však změnilo a v současné době je snížena na polovinu. Maximálně tak pronajímatel po nájemnících může žádat trojnásobek měsíčního nájemného. Původní šestinásobek se zdál zákonodárcům již na hraně. Spousta osob, která měla zájem o nájemní bydlení, totiž neměla dostatek peněz a bydlení v nájmu tak pro ně bylo nedosažitelné. Také trojnásobek měsíčního nájemného může být pro někoho dost vysoká částka. Z toho důvodu se nevylučuje ani platba ve splátkách. Pronajímatel tak dostane kauci, kterou požaduje a přitom dostane šanci větší množství potenciálních nájemníků.
Nutno říci, že do kauce nejsou započítávány zálohy na služby ani další případné poplatky. Výše kauce může být během doby nájmu také navýšena. Mělo by to však být popsáno v nájemní smlouvě, stejně tak jako její výše a případné doplňování. Peníze z kauce může pronajímatel použít pouze na uhrazení nájemníkových dluhů za nájem, na zaplacení škody na vybavení bytu nebo na uhrazení dluhů za služby.
Pokud je kauce sjednaná v maximální možné výši, pak by měla případně zahrnovat i smluvní pokutu. V případě, že je kauce stanovena na trojnásobek měsíční platby, pak již nelze stanovit smluvní pokutu nad tuto částku. A to i v případě, že by byla ve smlouvě sjednána zvlášť. V případě, že však bude pronajímatel požadovat kauci nižší (ve výši jedné měsíční platby), pak by mohl navíc sjednat ještě smluvní pokutu ve výši 50 tisíc korun.
Možná, že jste ještě neslyšeli o tom, že kauce může být navyšovaná. Většinou k tomuto kroku pronajímatelé přistupují ve chvíli, kdy se zvýší i nájemné. Pokud je ve smlouvě kauce definovaná jako násobek nájmu, pak změna výše kauce probíhá automaticky. V případě, že je však ve smlouvě uvedena konkrétní částka, lze ji zvýšit jen pokud s tím budou souhlasit obě smluvní strany. Ve smlouvě by pak mělo být uvedeno, zda je nezaplacení nebo nedoplacení kauce důvodem k ukončení nájmu.
Vratná kauce, případně její zbytek by měla být vrácena bezodkladně po skončení nájemního vztahu, jestliže to není v nájemní smlouvě určeno jinak. Některé smlouvy určují, že po skončení nájemní smlouvy dostane nájemce jen třetinu částky. Další část pak pronajímatel vyplatí až po vyúčtování energií.
Spousta nájemníků se však setkala s tím, že jim byla kauce po ukončení nájmu zadržovaná. Případně jim byla ponížena o absolutně nesmyslné a nedoložené částky. Obecně platí, že pronajímatel kauci vrátí nejpozději v den ukončení smluvního vztahu, případně v odůvodněném termínu.
Mnoho nájemců k tomuto kroku sice nepřistupuje, ale v praxi mohou požadovat při vrácení kauce úroky a mají na to plné právo. Sporná bývá výše úroků v případě, že není výslovně sjednaná ve smlouvě. Zákon k tomu říká, že pokud mají být placený úroky a není známa jejich přesná výše, pak se obvykle používají klasické úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy.
Definice je však krkolomná a vyvolává další otázky. Které úvěry lze brát v potaz? Obecně lze říci, že jde o rozpětí přibližně 4 – 16 % ročně. V případě, že tedy budeme počítat s výší úroku 10 % a kaucí 50 000 Kč, pak by roční výše úroků činila 5000 Kč. Při tříleté době trvání by pak vracel pronajímatel na úrocích 15 000 Kč.
Pochopitelně, že reálný výpočet by byl o něco složitější, protože výše úroků se v čase mění. Vzhledem k tomu, že výše úrokových sazeb v poslední době opravdu strmě rostou, je dobré na úroky z kauce myslet ve smlouvě a vyhnout se případným potížím včas. Pokud nechcete platit jako pronajímatel vysoké částky na úrocích a chcete se vyhnout nejasnostem nebo dokonce soudním sporům, poraďte se při sepisování smlouvy s právníkem.
Výhodnou variantou může být sjednat nízkou kauci a byt dobře pojistit, případně sjednat si předem úrok v takové výši, která je pro vás přijatelná. Případně kauci započítat už v průběhu nájmu. Pokud už je pozdě a vy aktuálně řešíte platbu úroků, snažte se s nájemcem dohodnout. Navýšit platbu o soudní poplatky zřejmě netoužíte. Pokud se nedohodnete, obraťte se na svého právníka. Jeho rada se vám jistě bude hodit.
Nájemce pak může požadovat úroky z kauce ve výši zákonné sazby za celou dobu, kdy měl pronajímatel jistotu u sebe. V současné době je úrok z prodlení 15 % p.a. v případě, že k prodlení došlo v tomto roce nebo v druhé polovině roku 2022.
Pronajímatel může peníze z kauce použít na případné nutné opravy v bytě. Pochopitelně se to nevztahuje na opotřebení vybavení bytu, ke kterému došlo při běžném užívání bytu. Stejně tak se dá kauce použít na pokrytí dluhů po nájemci. Může jít za dluhy na nájemném nebo na službách či energiích.
