Nákup nemovitosti za nižší cenu je sice lákavá nabídka, ale pozor na situace, kdy je nemovitost obestavěna exekucemi. Zaplatit dům a skončit na ulici bez peněz je strašákem každého investora a při neopatrnosti tato situace může v krajní nouzi potkat i vás.
Vytipovali jste si nemovitost, kterou jste se rozhodli pořídit. Zaplatili jste za ní a najednou jste bez peněz i bez nemovitosti. To je realita, se kterou se může potýkat každý z nás. Pokud na nemovitosti vázne nějaký dluh. Stačí, aby se během 30 denní lhůty, kterou má katastr na přepsání nemovitosti, ozval další věřitel, kterého prodávající zatajil, či o něm dokonce ani nevěděl. Neexistuje totiž žádný způsob, jak ověřit všechny dluhy soukromé osoby a soudy chrání věřitele. A stále více bank prodává své pohledávky nebankovním vymahačským firmám. Pak není divu, že na trhu nastává stále častěji situace, kterou snadno odnese nezkušený investor, který chce v dobré víře jen spokojeně bydlet.
Jestliže se rozhodnete pro nákup nemovitosti, na které nevisí žádná zástava či jiné věcné břemeno, kupní smlouva bude nastavena tak, že prodávající obdrží peníze až poté, co bude nemovitost v katastru přepsána na kupujícího. Do té doby jsou peníze schovány v úschovně u advokáta, notáře, v bance, nebo u realitní kanceláře.
V této chvíli může nastat bod zlomu. Jestli v této chvíli na nemovitosti vázne zástavní právo, co je v praxi velmi běžný jev, bývá vypořádáno až při prodeji. Jinými slovy část z kupní ceny pak jde přímo zástavnímu věřiteli na úhradu pohledávky a pouze to, co zbude, doputuje k prodávajícímu. Až ve chvíli, kdy věřitel své peníze dostane, dojde k odstranění zástavního práva z listu vlastnictví a nemovitost může být v katastru převedena na kupujícího.
Uvedeme-li si to na příkladě, tak pak pan Novák si s rodinou vyhlédne byt u prodávajícího, který měl dluh u nebankovní společnosti a tento dluh byl vyšší jak dvě třetiny kupní ceny nemovitosti. To také vyplývá z výpisu listu vlastnictví a s tímto dluhem počítá jak pak Novák, tak prodávající, úvěrující banka i věřitel. Všechny strany byly srozuměny s tím, že prodejem bytu bude dluh uhrazen. Kupní smlouva z tohoto důvodu zahrnuje požadavek ze strany úvěrující banky, kdy zohledňuje dluhy prodávajícího. Pozor! Zde vždy záleží na podmínkách úvěrující banky, za jakých podmínek schválí čerpání finančních prostředků. V tomto případě úvěrující banka vyžadovala vypořádání zástavy na listu vlastnictví, tedy vyplacení pohledávky, přičemž by poté došlo k odstranění zápisu zástavy a zákazu zcizení. Dluh byl proto řádně uhrazen, jak bylo stanoveno ve smlouvě a vyplácí jej přímo banka. Čistý list vlastnictví se pak podá jako návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Katastr má ale na převedení nemovitosti lhůtu 30 dní. V této lhůtě se najednou ozývá další věřitel, jehož prodávající při podpisu zprostředkovatelské smlouvy úmyslně zatajil, a sice nebankovní „specialista na konsolidaci závazků“. Stačí, aby se věřitel obrátil na soud a ten předběžným opatřením převod nemovitosti zablokuje. Pan Novák se najednou ocitá bez bytu i bez většiny peněz z kupní ceny.
Jak se takovéto situace vyvarovat? Jestliže máte zájem o nemovitost s dluhy, dochází k vypořádání dluhů dle pravidel věřitelů, tedy většinou právě ještě před změnou majitele uvedeného na katastru. Kupující má možnost toto riziko nepodstoupit, jinak je jedinou šancí dohodnout se s věřiteli na jiném postupu, na což oni ale většinou nepřistupují. Nepomáhá obvykle ani podrobná lustrace prodávajícího, protože instituce mají 30 denní lhůtu, během které dotyčná osoba může generovat další dluhy, jenž lustrace neukáže. Navíc žádné takové šetření neodhalí dluhy u nebankovních společností, jako tomu bylo u modelového příkladu.
Samozřejmě tato situace může potkat každého z nás a je nutné se na ni nějakým způsobem připravit. Jestliže je věřitelem bankovní instituce, celý obchod je možné stornovat. Seriózní banky v roli věřitele peníze zpravidla vrací, s tím, že na danou nemovitost se vrací i zástava. Kupující ale o své peníze nepřijde. Nebankovní instituce ovšem tento postup nedodržují, nic je k tomu koneckonců nenutí. „Proto doporučuji, obrátit se při nákupu nemovitosti na seriózní realitní kancelář, která zajistí bezproblémový nákup nemovitosti a vy budete jištěni, že nepřijdete ani o své peníze, ani o právě koupenou nemovitost.“ Říká Petr Šoustal, z realitní kanceláře Šoustal reality.
