Na počátek je velmi důležité říci, že výpověď z nájmu se v obou případech musí řídit občanským zákoníkem. Jakékoliv ustanovení ve smlouvě nesmí být v rozporu se zákoníkem, jinak je smlouva neplatná. Bohužel velké množství nájemních smluv neplatná ustanovení obsahuje.
Často se objevuje například možnost dát nájemci výpověď bez udání důvodu. To si však pronajímatel nemůže dovolit. Stejné je to také z druhé strany. Ani nájemce nemůže dát výpověď bez udání důvodu. Pronajímatel také nesmí nájemci smlouvu vypovědět za porušení nájemní smlouvy, které není závažné.
Pronajímatel potřebuje nemovitost pro sebe
Může se stát, že pronajímatel potřebuje nemovitost používat sám nebo ji přenechat příbuzným. V takovém případě je možné dát nájemci výpověď. Ale pozor. Jen v případě pronájmu na dobu neurčitou. I v takovém případě je však výpovědní doba 3 měsíce. Nikdy nemůže pronajímatel nájemce nutit opustit byt ihned.
Porušení smlouvy nájemcem
Pokud nájemce poruší nájemní smlouvu, je jasné, že z toho pronajímatel musí vyvodit důsledky. Existují dvě kategorie porušení. Jde o hrubé porušení a zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy. Mírnější je hrubé porušení. V takovém případě pronajímatel může dát nájemci výpověď, ale pouze s tříměsíční výpovědní lhůtou. A co je hrubé porušení smlouvy?
Pokud by šlo o zvlášť závažné porušení, pak výpovědní doba není. Nejprve však podle zákona musí pronajímatel dát nájemci druhou šanci. Tedy upozornit ho na nevhodné chování a na svůj záměr dát mu výpověď. Jestliže se nic nezmění, může nájemci dát výpověď.
Jistě se ptáte, co patří do kategorie zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy. Jde o tyto důvody:
Bez udání důvodu
Výše jsme sice uvedli, že není možné dát výpověď bez udání důvodu. Je to však složitější. Tuto možnost nájemce má v případě, že se jedná o nájem na dobu neurčitou a výpovědní doba je v takovém případě 3 měsíce. Většina nájemních smluv je však na dobu určitou.
Změna okolností
V případě, že je nájemní smlouva na dobu určitou, může dát nájemce výpověď v případě, že se mu změnily osobní okolnosti. Jde například o zaměstnání v jiném městě, ztrátu zaměstnání nebo neschopnost dál platit stanovený nájem. Výpovědní lhůta je v takovém případě 3 měsíce.
Nemovitost je neobyvatelná
Výpověď může dát nájemce také v případě, že je nemovitost nevhodná k bydlení. Může jít také o případ, kdy pronajímatel neodstranil poškození nebo vadu nemovitosti v dostatečné lhůtě. K ukončení nájmu by v tomto případě mělo dojít s doručením výpovědi. Výpovědní doba v tomto případě není.
V případě, že vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem fungovaly vždy bez problému, stačí poslat výpověď emailem. Důležité je poprosit protistranu o potvrzení, že e-mail četli. Jestliže je vztah spíše problémový, je dobré mít jistotu doručení. V takovém případě lze poslat výpověď poštou. Jsou dvě možnosti. Poslat běžným způsobem a na obálku napsat “Nevracet, vložit do schránky. Ještě lepší je však poslat výpověď doporučeně s dodejkou. Kromě toho lze výpověď doručit také do datové schránky.
Rozhodně to není tak, že ihned po doručení výpovědi začíná běžet výpovědní lhůta. Počátek je vždycky stanovený na první den následujícího kalendářního měsíce po doručení.
